山西省住房和城乡建设厅-龙八国际娱乐官方网站

 

关于印发

《关于建设限价普通商品住房的指导意见》

的通知

 

晋建房字〔2006〕127号

 

各市建设局（建委）、房地局：

为深入贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》精神，切实改善住房供给，稳定住房价格，拟建立限价普通商品住房建设供应机制，现将《关于建设限价普通商品住房的指导意见》印发给你们，请遵照执行。

 

 

 

 

山西省建设厅

2006年4月11日

 

关于建设限价普通商品住房的指导意见

为深入贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）精神，改善住房供应结构，建立限价普通商品住房供应机制。

一、指导思想

建设限价普通商品住房，坚持以人为本，落实科学发展观，创新住房供应机制，把限价普通商品住房与实施康居示范工程、建设节能省地型住宅相结合，提升住宅建设品位；以满足中等收入家庭住房基本需求为目的，使中低收入家庭“居者有其屋”，以稳定住房价格为中心，调整住房供应结构，改善住房供给，实现“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，促进房地产业健康发展。

二、基本原则

（一）坚持因地制宜，适量建设的原则

各市要根据中等收入家庭住房需求情况，确定限价普通商品住房的建设规模，建设规模较大的城市要编制限价普通商品住房近期建设计划。

（二）坚持限价销售，定向供应的原则

限价普通商品住房由政府根据出让地块规划设计条件，限定销售价格、建设标准和供应对象等前置条件，并将其载入土地出让合同。

（三）坚持高标准规划设计，高质量建设的原则

限价普通商品住房要基本达到国家康居示范工程的技术含量，要创新规划设计理念，提高规划设计水平，要推广应用新技术、新工艺、新设备，应用建筑节能技术和材料，提高住房建设质量。规划设计方案和建设单位要面向全社会招标。

（四）坚持激发住房消费，培育住房市场的原则

建设限价普通商品住房要通过限定销售价格、套型面积、建设标准，提升住宅建设品质，真正体现中低价位，高品质，以此激发住房消费，培育住房市场。

三、前置条件出让土地

限价普通商品住房建设用地实行按楼面地价加前置条件公开出让。前置条件的主要内容包括预销售价格、套型面积、户型比例、供应对象等条件。具体条件根据实施项目情况，依据城市总体规划、控制性详细规划的要求确定。

（一）预销售价格

限价普通商品住房的预销售价格，由建设（房地产）行政主管部门根据当地普通商品住房价格水平、建设项目区位、建设成本预算等因素测算，报当地人民政府审定。限价普通商品住房的预销售价格应当符合国家和省普通住房销售价格的决定。

（二）套型面积和户型比例

限价普通商品住房应以中小户型为主体，其套型面积应符合普通住房的套型标准，小户型不低于15%，中户型不超过70%，大户型不超过15%。

（三）供应对象

限价普通商品住房销售对象为具有当地城镇户口的中等收入者。

四、建设标准

限价普通商品住房的建设标准，要符合《山西省人民政府办公厅关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发〔2005〕42号）规定。即容积率1.0以上，户型面积在 120平方米 以下，销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍（单套建筑面积和销售价格可向上浮动20%）。限价普通商品住房要参照《国家康居示范工程技术要点》，采用成套技术体系、住宅部品体系，建设高品质低价位住房，基本达到高舒适程度、高功能配置、高性能标准、高质量保障和高技术集成。

限价普通商品住房建设要以科技为先导，建设节能省地型住宅。要执行《民用建筑节能设计标准》，实现节能50%的目标。墙体、门窗、屋面地面等部位要采用性能好的保温隔热材料。实现四节一治一环保（节能、节地、节水、节材、治污和环境保护）、四表出户（水、热、电、气），全部实行分户计量、分户控制、分户收费。

五、规划设计

限价普通商品住房规划设计除应符合《住宅设计规范》的规定外，要符合以下要求：

（一）小区规划设计和建筑单体设计要坚持人性化设计，以满足人的基本需求为宗旨，充分体现地方居住文化，积极引入环境理念、绿色生态理念和智能化理念。要注重历史文脉传承与时代风貌相协调，经济适用与未来发展相适应，小区景观与周边环境相融合。

（二）小区交通布局要合理组织人流、车流和车辆停放，要采用多种停车方式，小区内居民汽车停车率不应小于30%（小区内居民汽车的停车位与居住户数的比率），小区内地面停车位不大于20%。尽量做到就近停车，创造安全、方便的居住环境。

（三）小区绿化设计要力求塑造亲和型生活环境，充分体现人与自然的贴近。根据小区内外的环境特征、立体条件，结合景观规划、防护功能因地制宜地进行绿化，公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地配置合理，并充分考虑居民活动和游憩地，使小区绿地空间层次更丰富，环境更幽静。

（四）小区绿地覆盖率不得低于30%。

六、运作方式与运作程序

（一）运作方式

限价普通商品住房建设采取市场化运作模式，实行项目法人招标投标制度，开发建设按照基本建设程序进行。

（二）运作程序

1、土地出让。在完成项目建设用地选址工作后，由国土资源、建设（房地产）部门依据规划设计条件及限定的销售价格，商定楼面地价，报当地人民政府审定。建设用地按照已确定的楼面地价公开招标出让。

2、前置条件载入土地出让合同。小区容积率、建筑高度、绿化率等规划设计条件以及预销售价格、套型面积、户型比例、供应对象等前置条件应当载入土地出让合同。

3、设计方案比选。规划设计方案要公开招标，择优选择设计方案，参加设计方案招标的设计单位应具有甲级设计资质。小区的规划设计方案由当地建设（房地产）行政主管部门组织专家评审，评审通过后方可实施。

4、土地招标投标。限价普通商品住房建设用地，由各市国土资源、建设（房地产）部门负责向社会公开招标，择优选择开发建设单位。参加招标的房地产开发企业，应具有二级以上房地产开发资质，实有资本不低于项目总投资的30%，具有开发10万平方米以上综合配套小区的经验，且社会信誉良好，无不良业绩记录。

5、开发建设。中标建设单位按照土地价款的30%缴纳建设保证金后，方可进行开发建设。开发商利润控制在土地出让金、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费四项费用之和的5%之内。管理费用控制在上述四项费用之和的3%之内。贷款利息的计算基数不得超过上述四项费用之和的40%，多层住房计息时间不得超过18个月；高层住房建筑高度 50米 以下的，计息时间不得超过24个月，建筑高度 50米 以下的，计息时间不得超过36个月。

七、项目建设与销售管理

（一）项目建设管理

项目所在地有关职能部门要按土地出让合同约定的时间、条件、要求及时办理相关手续。开发建设单位要严格遵守土地出让合同约定的建设内容和标准，并对其开发建设的限价普通商品住房工程质量负最终责任。项目所在地建设（房地产）等部门要对建设项目的建设计划、工程进度、建设标准、规划设计等建设全过程监督管理。

（二）销售管理

1、限价普通商品住房应当按照项目招标时确定的销售价格向具有当地城镇户口的中等收入者销售，并在销售时明码标价，其销售价格不得超过招标文件中签订的基准价格和规定的浮动幅度值。小区内的商业营业性商品房由开发商自行销售。

2、建设限价普通商品住房，要与旧城改造相结合。开发建设的限价普通商品住房，政府可出资收购一部分，做为旧城改造的安置用房，向改造区域被拆迁居民出售。既为被拆迁居民提供产权置换的房源保障，又推动旧城改造的进程。